Признание права собственности на жилой дом и постройки

Закрыть ... [X]

Иски о признании права собственности на объект недвижимости. Судебная практика

 В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса РФ признание права – один из способов защиты гражданских прав.

Иски о признании права, как и иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста, относятся к искам о правах на недвижимое имущество. Поэтому в силу части 1 статьи 30 ГПК РФ и части 1 статьи 38 АПК РФ они рассматриваются в суде по месту нахождения этого имущества (исключительная подсудность).

Предмет иска о признании права - констатация факта принадлежности субъекту вещного права на имущество. Таким образом, иск о признании права собственности - это требование собственника имущества о констатации перед третьими лицами факта принадлежности истцу права собственности на спорное имущество.

Основание иска о признании - обстоятельства, подтверждающие наличие у истца такого права. На истца возлагается обязанность по доказыванию юридических оснований возникновения права собственности. То есть предъявляя иск о признании права собственности, истец должен документально обосновать наличие оснований для возникновения у него права собственности на спорный объект, а также подтвердить наличие спора о праве между ним и ответчиком.

В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

В то же время из смысла абзаца второго пункта 1 статьи 234 ГК РФ вытекает, что отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для признания права собственности на это имущество по истечении срока приобретательной давности.

Следует учитывать, что иски о признании как таковые появляются в результате сопоставления с другими видами исков, разработанных в процессуальном законодательстве. Всего, несмотря на всё многообразие исков, существует только три установленных вида исков в гражданском процессе: это иски о присуждении (например, взыскание долга), так называемые преобразовательные иски (иск о расторжении договора) и иски о признании.

При этом иски о признании могут быть как позитивные (доказывающие существование какого-либо права, например, права собственности), так и негативные (доказывающие отсутствие правоотношений, например, о недействительности сделки).

Характерной особенностью иска о признании является отсутствие принудительного исполнения по таким искам, хотя в настоящее время этот признак утратил практическое значение, во всяком случае, применительно к искам о признании права собственности, рассматриваемым в третейских судах. Дело в том, что законодательство не предусматривает возможности отказа в выдаче исполнительного листа на решение третейского в связи с тем, что вынесено решение о рассмотрении иска о признании, хотя в отношении исков о признании, рассмотренных арбитражным судом, возможность выдачи исполнительного листа не предусмотрена законодательством.

Важный момент при составлении иска о признании права собственности на недвижимое имущество — это правильное указание всего набора сведений, которые необходимы для двух моментов: 1) идентификация объекта права собственности и 2) идентификация собственника. Для того, чтобы правильно составить исковое заявление о признании права собственности, нужно указать те данные, которые подлежат внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Перечень этих сведений можно посмотреть Правилах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219), а также методических рекомендациях Министерства юстиции по данному вопросу.

Приведём здесь образец искового требования о признании права собственности на половину дома и земельного участка:

  1. Признать за истцом: Иванова Ирина Ивановна, гражданка РФ, пол женский, 10.01.1961 г.р, паспорт 4005465466, выдан ТП № 54 отдела УФМС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области в Петродворцовом районе Санкт-Петербурга 01.02.2001, код подразделения 780-054, зарегистрирована по адресу: Санкт-Петербург, гор. Петродворец, Шахматова ул., дом 54 корпус 46квартира 45, право на ½ долю в праве собственности на земельный участок по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, садоводческое некоммерческое товарищество «Строитель», уч. 54, кадастровый № 47:04:45-45-456:4566 площадь 654 кв.м.
  2. Признать за истцом: Иванова Ирина Ивановна, гражданка РФ, пол женский, 10.01.1961 г.р, паспорт 4005465466, выдан ТП № 54 отдела УФМС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области в Петродворцовом районе Санкт-Петербурга 01.02.2001, код подразделения 780-054, зарегистрирована по адресу: Санкт-Петербург, гор. Петродворец, Шахматова ул., дом 54 корпус 46квартира 45, право на ½ долю в праве собственности на садовый дом с мансардой — жилое строение без права регистрации проживания, расположенное на садовом земельном участке по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, садоводческое некоммерческое товарищество «Строитель», уч. 54, кадастровый № 47:04:45-45-456:4566 площадь 65,7 кв.м.

В случае, если в исковом заявлении, а впоследствии — в судебном решении будут неправильно определены какие-то детали, это повлечёт приостановку государственной регистрации права на основании такого решения, при этом Росреестр направляет запрос в суд с просьбой о разъяснении содержания судебного решения. Это означает как минимум затягивание дела, а как максимум возникновение необходимости повторного предъявления иска.

 

Следующий вопрос, — это вопрос о том, каковы основания для такого иска.

Как видно из распределения исков (преобразовательный, о присуждении и о признании), основанием иска о признании права собственности может быть только факт существования права собственности на момент предъявления иска в суд. Иными словами, право в данном случае возникает не в результате принятия решения суда, хотя для «пользователя» именно так и происходит, а в результате каких-то иных правосоздающих фактов. Другой вопрос, что требование о признании права собственности часто объединяется с другими требованиями, например, с требованиями о разделе совместно нажитого имущества или о признании сделки недействительной, и тогда право возникает в такой последовательности: сперва суд признаёт, например, сделку недействительной (естественно, речь в данном случае идёт только об оспоримой сделке), а затем — применяет последствия её недействительности, — возвращает имущество заинтересованной стороне.

Применительно к вопросам о признании права собственности на недвижимость это сразу же ставит перед нами множество проблем. Во-первых, право собственности у дольщика или участника строительства должно возникнуть до того, как он подал в суд. Это значит, что он, со своей стороны, должен исполнить все обязательства перед другой стороной, а с другой стороны, должны быть исполнены основные обязательства со стороны противоположной стороны, — речь идёт о таких обязательствах, без которых невозможно какое-либо возникновение объекта права собственности. В первую очередь речь идёт о создании самого спорного объекта. До тех пор, пока он не существует, невозможно и возникновение на него права собственности.

Здесь нужно снова обратиться к теории. Дело в том, что право собственности — это один из видов вещных прав, то есть прав, возникающих в отношении вещи. При этом по своей сути недвижимая вещь не может быть родовой, определяемой какими-то родовыми признаками. Впрочем, и право собственности всегда возникает на индивидуально определённую вещь. Обязательственное право — может возникать на родовое имущество (я должен передать 100 м2 площади в построенном доме), но как только мы выходим за пределы обязательственных правоотношений и устанавливаем право собственности, мы обязаны определить, что является объектом права собственности в точности: конкретное помещение, конкретная квартира. При этом не исключается возникновение общей долевой собственности, выраженной через те же 100 м2 в здании, только тогда объектом права собственности будут не 100 м2, а доля в праве собственности на само здание. То же касается и признания права собственности на объект незавершённого строительства, который, после прохождения соответствующего учёта, также становится объектом недвижимости.

Во-вторых, это право, право собственности, должно оспариваться. По делу должен быть привлечён именно тот субъект, который оспаривает право собственности, а не фиктивный ответчик, который и сам заинтересован в том, чтобы право собственности было признано судом за истцом.

На практике происходит как раз обратное. Компания берёт в аренду земельный участок у города (в лице КУГИ, КУМИ и пр.), не исполняет перед ними обязательства по договору аренды. В результате она не может оформить своё право собственности на здание и помещения внутри него, поэтому она договаривается с дольщиками, чтобы те предъявляли к ней иски о признании права собственности, в суде она тут же эти иски признаёт, суд выносит решения о признании за дольщиками права, — все вроде бы довольны. Только вот решения такие незаконны, потому что постановлены в отсутствие лица, чьи права непосредственно затрагиваются этим решением. Это лицо — собственник земельного участка, и оно сможет оспорить принятое решение, подав на него жалобу, при этом неучастие этого лица в деле является безусловным основанием для отмены решения.

Поясним свою позицию по этому поводу. Как известно, вместе с переходом права собственности на недвижимость, расположенную на земельном участке, к новому собственнику автоматически переходят и все права на этот земельный участок, которые принадлежали предыдущему собственнику. Соответственно, уже по одному этому основанию, может быть, чисто формальному, решение суда затрагивает интересы собственника участка. Но и того больше: условия договора аренды могут предусматривать, что застройщик не приобретает права собственности на построенный объект, если не выполнит каких-то условий договора аренды. Тогда мы имеем дело с самовольной постройкой, что является обходом правил, установленных в ст. 222 Гражданского кодекса РФ.

 

В судебной практике всё чаще встречаются споры, в которых стороны ссылаются на положения о приобретательской давности.

Обратимся к судебной практике.

 

ФАС Западно-Сибирского округа в судебном заседании рассматривались кассационные жалобы Алтайского краевого союза потребительских обществ, Локтевского районного потребительского общества (истец) на решение Арбитражного суда Алтайского края и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу по иску Локтевского районного потребительского общества к колхозу "Рассвет" о признании права собственности.

Арбитражный суд Алтайского края вынес решение об отказе в иске о признании права собственности Локтевского райпо на объект недвижимости - здание магазина, и решение об удовлетворении встречного иска колхоза "Рассвет" о признании права собственности на здание торгового центра. Постановлением апелляционной инстанции от решение оставлено без изменения. Не согласившись с данными судебными актами, Алтайский краевой союз потребительских обществ и Локтевское райпо подали кассационные жалобы, в которых просили эти акты отменить, принять по делу новый судебный акт.

Истец полагал, что имеет основания для признания права собственности в соответствии со статьей 234 ГК РФ. Утверждал, что с 1989 года и по 2009 год владел спорным объектом открыто и добросовестно, нес расходы по текущему содержанию, независимо от финансового состояния предприятия, уплачивал налоги. Факт нахождения части здания торгового центра в безвозмездном пользовании у Локтевского райпо подтверждается актом обследования объектов недвижимости. Данный акт подтверждает еще и тот факт, что здания с 1996 года Локтевским райпо не использовалось. Истец также не смог подтвердить факт финансирования строительства магазина в связи с истечением срока хранения платежных документов.

В то же время ответчиком были представлены доказательства осуществления им строительства объекта с января 1986 по март 1989 (задание по строительству колхозом «Рассвет», акт о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта, выписки из технического паспорта).

Таким образом, истец не представил доказательств наличия указанных в статье 234 ГК РФ необходимых условий: добросовестного, открытого и непрерывного владения и пользования спорным имуществом - зданием магазина, на протяжении 15 лет, предшествующих подаче искового заявления. И, поскольку отсутствие любого из перечисленных условий исключает приобретение права собственности в порядке статьи 234 ГК РФ, суд оставил данные судебные акты без изменения, а кассационные жалобы - без удовлетворения.

 

Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности (п. 58 Постановления Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010г.).

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества в соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК Российской Федерации.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации в силу статьи 219 ГК РФ. Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания согласно части 1 статьи 25 Федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ (п. 59).

Итак, обратимся к судебной практике.

 

ОАО "Ивчесмаш" (Истец) обратился в Ивановский арбитражный суд к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ивановской области (Ответчик) с исковым заявлением о признании права собственности на объект недвижимого имущества (здание пожарного депо), вошедший в уставный капитал при приватизации предприятия в январе 1993 г.

 

Имела место приватизация государственного предприятия. Было вынесено решение суда о признании права собственности истца на расположенные на территории ОАО «Ивчесмаш» основные производственные строения. Однако пообъектного переченя приватизируемого имущества в плане приватизации не было. Хоть спорный объект (пожарное депо) на момент приватизации также находилось на балансе предприятия, на тот момент вопрос о праве на этот объект не был передан на разрешение суда.

Истец обратился в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом с требованием подтвердить наличие пожарного депо в составе выкупленного имущества, но получил отказ, мотивированный тем, что здание в реестре федерального имущества не значится.

Судом иск был удовлетворен по следующим основаниям:

1.Устав ОАО «Ивчесмаш» содержит указание на полное правопреемство прав и обязанностей;

2. Временными методическими указаниями по оценке стоимости объектов приватизации, разработанными в соответствии с Основными положениями программы приватизации государственных и муниципальный предприятий в РФ на 1992 год был установлен порядок оценки имущества приватизируемых государственных и муниципальный предприятий, согласно которому в состав оцениваемого имущества предприятия подлежали включению основные средства, вложения, запасы и затраты, денежные средства и прочие финансовые активы, находящиеся на балансе, за исключением имущества, запрещенного к приватизации.

3. Истец представил инвентарную карточку учета основных средств, согласно которой пожарное депо находилось на балансовом учете завода на момент приватизации и на балансовом учете правопреемника - ОАО "Ивчесмаш".

4. Законность сделки приватизации государственного предприятия Ивановского завода чесальных машин, учредительные документы образованного акционерного общества не оспаривались и не признаны в установленном порядке недействительными.

 

Рассмотрим иную ситуацию, проанализировав решение Арбитражного суда Алтайского края от 22 апреля 2009 г., когда суд отказал в удовлетворении иска о признании права собственности на объекты недвижимости. Истец: сельскохозяйственный производственный кооператив "Ч". Ответчик: сельскохозяйственный производственный кооперативу "К". Исковое требование: о признании права собственности на объекты недвижимого имущества.

 

По договорам возмездного перевода долга у ответчика образовалась кредиторская задолженность перед истцом. В счет исполнения указанной задолженности стороны заключили соглашение. По условиям соглашения ответчик передает истцу машины, оборудование, передаточные устройства в количестве 188 единиц на общую сумму 231 802 руб. 20 коп.; недвижимость в количестве 83 зданий на общую сумму 1 833 369 руб. 98 коп.; технику в количестве 125 единиц на сумму 1 895 520 руб.; животные на выращивании и откорме на сумму 1 661 213 руб.; животные основного стада на сумму 2 275 005 руб. Суд признал данное соглашение сделкой по переводу долга (соглашение было заключено в 2005, решение суда состоялось в 2008).

Ответчик иск не признает, считает соглашение незаключенным, поскольку оно не содержит индивидуальных признаков объектов недвижимости (место их расположения на земельном участке, площади, кадастровые номера, место нахождения, населенные пункты, где оно находится). Кроме того, ответчик считает данное соглашение ничтожным, так как перевода долга не произошло, в связи с чем у ответчика не возникло задолженности перед истцом.

Истец полагает, что у него возникло право собственности на основании сделки перевода долга, оформленной соглашением, поскольку согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Из статьи 391 ГК РФ следует, что перевод долга означает перемену должника в обязательстве. Таким образом, существенным для данного вида договора является условие об обязательстве, исполнение которого возложено на нового должника. Согласование данного условия в силу статьи 392 ГК РФ необходимо также для осуществления новым должником права на возражения против требования кредитора.

Однако соглашение не содержит ни самого обязательства, по которому возникла задолженность ответчика, ни обязательств, по которым производится замена должника. И поскольку соглашение не позволяет определить источник возникновения обязательства, суд пришел к выводу о том, что оно является незаключенным.

Истец уточнил исковые требования, представив перечень имущества, на которое просит признать право собственности. Перечисленные в соглашении объекты недвижимости не конкретизированы, отсутствуют их технические характеристики, площади, этажности, расположение на земельном участке, местонахождения и адрес. Ни на один объект не представлен технический паспорт, в связи с чем отсутствуют доказательства отношения спорных объектов к объектам недвижимого имущества.

Кроме того, в соответствие с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности на недвижимые вещи, каковыми являются спорные объекты недвижимости, подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежит право собственности. В силу пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Доказательства наличия у ответчика права собственности на спорные объекты недвижимости, зарегистрированные в установленном законом порядке, отсутствуют.

При таких обстоятельствах своим решением суд постановил в иске отказать.

 

 

ООО «ЯФВО» (Истец) обратился в Арбитражный суд Ярославской области к ООО «ПСП «Вымпел», Правительству Ярославской области, специализированному государственному автономному учреждению Ярославской области «Фонд имущества Ярославской области» (Ответчики) с исковым требованием о признании права собственности на объекты недвижимости (асфальтовую дорогу).

Ответчики против удовлетворения исковых требований не возражают. Однако судом в иске отказано. Дело в том, что истец не доказал возникновения у него права собственности на спорное недвижимое имущество.

В 1997 году по договору купли-продажи приватизируемого предприятия-должника правопредшественник ответчика приобрел у Фонда имущества Ярославской области имущественный комплекс государственного предприятия «ЯФВО» (состав имущества указан в приложениях к договору) и передал истцу, о чем стороны подписали передаточный акт.

Как в договоре купли-продажи, так и в передаточном акте указан профилакторий (N 33), очистное сооружение (N 38), забор огр. территории (N 39), асфальтовая дорога (N 40).

Основанием для государственной регистрации права лица, в чью пользу вынесено решение, является решение суда. Так, в 2003 году решением Арбитражного суда Ярославской области за истцом было признано право собственности на производственный комплекс, однако вышеуказанное имущество в его составе не значилось. Истец утверждает, что спорные объекты не являлись предметом рассмотрения судом в 2003году, чем и вызвано его нынешнее обращение в суд.

Однако истец, подавая иск о признании права, должен документально обосновать наличие оснований для возникновения у него права собственности на спорный объект, а также подтвердить наличие спора о праве между ним и ответчиком. Но суду не предоставлены письменные доказательства с точными и объективными сведениями и ссылками на факт передачи спорных объектов недвижимости ООО «ЯФВО» в 1997 году в составе имущественного комплекса. Инвентарная карточка учета основных средств таким доказательством не является. Право собственности истца на данные объекты не зарегистрировано в установленном законом порядке.

 

Очень часто на практике встречаются иски о признании права собственности на самовольную постройку. Прежде всего, дадим определение понятия «самовольная постройка». В силу статьи 222 ГК РФ самовольная постройка - жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное при наличии одного из условий:

- на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;

- без получения на это необходимых разрешений;

- с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно статье 130 ГК РФ самовольной постройкой может быть признан и объект незавершенного строительства. Также самовольной постройкой является и реконструкция недвижимости, произведенная на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом или иными нормативными правовыми актами, либо без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (Постановлением президиума Третьего арбитражного апелляционного суда от 20 апреля 2004 г. № 9).

Несмотря на то, что пунктом 1 статьи 218 ГК РФ установлено, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Это объясняется тем, что самовольная постройка создается вопреки требованиям закона. Такое лицо также не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

По общему правилу самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Однако в пункте 3 статьи 222 ГК РФ указано, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, к исковому заявлению о признании права собственности на самовольную постройку должны прилагаться копии документов, подтверждающих обстоятельства, на которых истец основывает свои требования: доказательства, подтверждающие участие истца трудом и средствами в возведении самовольной постройки (справки, квитанции, счета на приобретение и перевозку стройматериалов); правоустанавливающие документы на земельный участок под самовольной постройкой; документы, подтверждающие соблюдение требований охраны окружающей природной среды, правил постройки, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных, строительных и других обязательных норм и правил, выполнение которых требуется для строительства и эксплуатации данной постройки (заключения государственного органа архитектурно-строительного надзора о соответствии самовольной постройки градостроительным нормам и правилам; заключения органа Роспотребнадзора о соответствии самовольной постройки санитарным нормам и правилам; заключения органа государственного пожарного надзора о соответствии самовольной постройки противопожарным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности).

Иск должен содержать указания на то, что:

- сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан;

- лицо принимало надлежащие меры к легализации самовольной постройки, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию (доказательством чего служит отказ органа местного самоуправления в выдаче разрешения на строительство или на ввод в эксплуатацию).

Установление факта того, что лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство, является еще одним условием для признания права собственности. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку (пункт 26 Постановления Пленума ВС и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Кроме того, не следует забывать о том, что решением суда хоть и признается право собственности на самовольную постройку, но возникает оно только в момент государственной регистрации, что следует из статьи 219 ГК РФ.

Также следует учитывать, на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, приобретательская давность не распространяется.

Итак, обратимся к судебной практике.

 

ОАО «РУСАЛ КРАЗ» (Истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к администрации г. Красноярска (Ответчик) о признании права собственности на самовольную постройку - нежилое здание сборно-разборное цеха механизации и ремонта дизельной техники.

На земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности (подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности), им было за счет собственных средств возведено одноэтажное нежилое здание сборно-разборное ЦМРДТ без оформления необходимой разрешительной документации. Ответчик иск признает. Однако ни Арбитражный суд Красноярского края, ни Третий арбитражный апелляционный суд, ни Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа право собственности на самовольную постройку за ОАО «РУСАЛ КРАЗ» не признали, поскольку:

  1. Основания для принятия признания ответчиком иска у суда отсутствуют, так как это противоречит пункту 3 статьи 222 ГК РФ, а согласно части 5 статьи 49 АПК РФ арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, уменьшение им размера исковых требований, признание ответчиком иска, не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу.

  2. За выдачей данных документов ОАО «РУСАЛ КРАЗ» в уполномоченные органы не обращалось в нарушение статей 51, 55 Градостроительного кодекса РФ;

  3. Доказательств того, что возведенное строение отвечает всем строительным нормам и правилам, нормам безопасности и не нарушает прав и интересов третьих лиц, истцом не представлено.

 

Определение долей в строительстве. Судебная практика

 

Нередки ситуации, когда между заказчиком строительства и подрядчиками возникают споры о том, кто и сколько вложил в стройку. В настоящей главе речь пойдет о распределении долей в уже построенном или в недостроенном здании.

Имеет место существование разных законодательных актов, регулирующих одинаковые правоотношения, что вызывает немало споров и вопросов.

Так, Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 № 214-ФЗ регулируются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию. Такие отношения в большинстве своем основаны на договорах участия в долевом строительстве.

У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (часть 5 статьи 16 Закона № 214-ФЗ).

Получив свою часть объекта, дольщик может предоставить ее для заселения другому лицу (пользователю объектом капитальных вложений). Таким образом, договор долевого участия в строительстве можно условно разделить на два вида: прямой и косвенный. Сторонами прямого договора долевого участия в строительстве являются Застройщик и Дольщик, а косвенного договора долевого участия — инвестор и Дольщик. Инвестором по косвенным договорам долевого участия в строительстве может быть только лицо, которое участвует в строительстве на основании гражданско-правового договора и имеет право на получение определенной площади. Лицо, не участвующее в строительстве (хотя бы косвенно), не может распоряжаться долей в строящемся объекте.

Несмотря на то, что граждане-дольщики нередко именуются соинвесторами, рассматривать договор долевого участия как инвестиционный договор неправильно, поскольку последний регулирует принципиально иную сферу деятельности, нежели долевое строительство.

То есть, если гражданин принял на себя обязательство участвовать в строительстве в части финансирования, например, однокомнатной квартиры путем внесения инвестиционного вклада денежными средствами в определенный срок, а организация приняла на себя обязательство осуществить строительство дома, и после сдачи дома в эксплуатацию, срок которого установлен …., передать гражданину вышеуказанную квартиру, то в данном случае заключается не инвестиционный договор, а договор участия в долевом строительстве. Поскольку на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, распространяется закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Если договор долевого участия не был зарегистрирован в соответствии с Законом № 214-ФЗ, в связи с тем, что разрешение на строительство было получено до вступления в силу данного закона, то его следует рассматривать как договор инвестирования. В этом случае он попадает под регулирование Законом «Об инвестиционной деятельности в РФ...» №39-ФЗ. Таким образом, можно уступить свои права по договору до получения собственности. При определении доли, на которую должно быть признано право собственности, суд исходит из соотношения площадей приобретаемой квартиры, и площади жилого дома.

При защите прав участника долевого строительства в первую очередь надлежит разобраться, каким по правовой природе является право дольщика на квартиру: первоначальным или производным. Если право дольщика первоначально, оно независимо от иных договоров, находящихся в цепочке между дольщиком и застройщиком. Соответственно, если гражданин исполнил свое обязательство по оплате, он имеет право требовать передачи квартиры независимо от того, исполнили ли участники иных договоров цепочки свои обязательства. Если право дольщика производно, то юридическая судьба договоров, опосредующих возникновение этого права, имеет юридическое значение. В последнем случае право гражданина на получение квартиры может не возникнуть, если, например, участник одного из договоров не исполнил обязательства по оплате.

Несмотря на то, что застройщик-подрядчик выполняет деятельность по строительству квартиры для гражданина-заказчика, однако особенности договора о долевом строительстве не позволяют квалифицировать его как договор подряда.

Так, ООО «Строй Альянс» (Истец) обратился в суд с иском к ООО «Строй Дом», Международному университету природы, общества и человека «Дубна», Администрации города Дубны Московской области об определении доли в объектах общих инвестиций в соответствии с договором подряда на производство работ по строительству двух корпусов общежития «Дубна» в размере 36,8%.

Решением Арбитражного суда Московской области, оставленным без изменений постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано по следующим причинам:

  1. Истцом не представлено доказательств заключения между истцом и Администрацией города Дубны Московской области договора об инвестиционной деятельности, поскольку договор подряда, подписанный между истцом и ООО «Строй дом», является договором на выполнение строительных работ и не содержит признаков договора, отношения из которого регулируются ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемые в форме капитальных вложений» № 39-ФЗ от 25.02.1999 года;

  2. Из представленного сторонами договора подряда не следует наличие воли сторон на создание общей долевой собственности, что и могло обусловить статус инвестора – подрядчику;

  3. Согласно статье 4 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемые в форме капитальных вложений» № 39-ФЗ от 25.02.1999 года, заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом. Подрядчики - физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному или муниципальному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с ГК РФ;

  4. Договор, представленный истцом в обоснование своих требований, не содержит условий о разделе и выделе площадей (долей).

  5. Нормы законодательства об инвестиционной деятельности не подлежат применению к спорным правоотношениям сторон, поскольку из договора подряда не следует намерение сторон на создание общей долевой собственности;

  6. По указанному договору истец вправе обратиться в суд с требованием о взыскании стоимости работ, что не является требованием о выделе долей, а в данной ситуации истец выбрал ненадлежащий способ защиты своих нарушенных прав.

 

Частью 9 статьи 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» закреплено, что к отношениям, возникшим из договора долевого участия, может применяться Закон о защите прав потребителей.

Для наглядности рассмотрим случай из практики. Ш. и У. (Истцы) обратились в суд к ООО ПКП «Эколог» с требованием о признании права собственности на квартиры за истцами, взыскании с ответчика неустойки за нарушение сроков окончания работ, компенсации в возмещение морального вреда и уменьшении стоимости квартир как последствие нарушения исполнителем сроков выполнения работ.

Имеются договоры на долевое участие в строительстве между Ш. и ответчиком и У. и ответчиком. По условиям этих договоров ООО ПКП «Эколог» взяло на себя обязательства построить и передать истцам по трехкомнатной квартире каждому в IV квартале 2002 года. В счет оплаты стоимости вновь строящихся квартир истцы передали ответчику принадлежащие им на праве собственности квартиры. Имеется также договор поднайма в подтверждение того, что истцы стали проживать в двухкомнатной квартире.

Затем между истцами (Заказчики), ООО АСП «Сервис-Жилье» (Исполнитель) и ответчиком (Субзаказчик) были заключены смешанные договора, по условиям которых Субзаказчик передает Исполнителю за У. и Ш.(Заказчики) стоимость двух трехкомнатных квартир, а Заказчики обязались в свою очередь в течение месяца после приема дома в эксплуатацию передать Исполнителю разницу в стоимости квартир исходя из общей площади сданных ими квартир и вновь построенных.

Дата сдачи дома в эксплуатацию Исполнителем подтверждается актом приемки законченного строительством объекта. Акт утвержден Постановлением и.о. Главы администрации г. Пензы.

Ш. и У. подписаны заявления о принятии ими квартир.

Суд удовлетворил исковые требования, сходя из следующего:

  1. Истцы являются потребителями работ и услуг, вытекающих из смешанных договоров на долевое участие в строительстве жилья, а ООО АСП «Сервис-Жилье» - исполнителем указанных услуг, поскольку между сторонами фактически был заключен договор строительного (бытового) подряда с целью возведения для личных нужд истцов жилых помещений с фиксированной ценой за каждый метр общей площади и данные отношения регулируются Законом РФ «О защите прав потребителей».

  2. Ответчиком в нарушении п. 1 ст. 27 ФЗ «О защите прав потребителей» были нарушены установленные сроки окончания выполнения работы. Учитывая нормы ст. 28 указанного закона, суд уменьшил стоимость квартир.

  3. Исходя из того, что стоимость квартиры уменьшена, суд отказал ООО ПКП «Эколог» во взыскании с Ш. и У., разницы в стоимости квартир сданных истцами.

  4. Неустойка является мерой юридической ответственности и подлежит применению одновременно с мерами защиты прав потребителя. Учитывая, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд правильно снизил ее, применив нормы ст. 333 ГК РФ.

  5. В пользу истцов взыскана и компенсация морального вреда, сумма определена исходя из разумности и справедливости, с учетом того, что истцы длительное время не могли пользоваться жилой площадью, длительно испытывали бытовые неудобства (ст. 15 Закона «О защите прав потребителей», ст. 1101 ГК РФ).

6. Суд, исходя из требований ст. 218 ГК РФ, признал за Ш. и У. право собственности на оспариваемые квартиры, стоимость которых оплачена в полном объеме.

 

Что касается перемены лиц в обязательстве, обычно «свою долю» продают дольщики, вложившиеся в строительство на ранних стадиях, чтобы заработать. По мере роста этажей растет цена квадратного метра, значит, свой договор долевого участия можно выгодно переуступить. Имеющиеся долги предыдущего дольщика новый дольщик обязан в срок погасить. Тут надо быть очень внимательным, поскольку, как показывает судебная практика, одним из наиболее распространенных рисков является следующий: часто в договоре уступки права требования стороны указывают цену ниже фактически уплачиваемой, потому что на этом настаивает первоначальный кредитор, чтобы не платить НДФЛ с суммы разницы между ценой, оплаченной им ранее застройщику и ценой, получаемой от нового кредитора. Но тогда в случае расторжения договора долевого участия новый кредитор рискует не получить от застройщика разницу между суммой, указанной в договоре и фактически уплаченной им первоначальному кредитору суммой, поскольку Законом № 214-ФЗ четко ограничен размер денежных средств, возвращаемых застройщиком участнику, ценой договора участия в долевом строительстве и процентами, не учитывая при этом размер денежных средств, фактически уплаченный новым кредитором (часть 2 статьи 9 ФЗ от 30.12.2004 года № 214-ФЗ).

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Договор уступки прав требования регистрируется в Федеральной регистрационной службе. В соответствии с пунктом 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 № 120 «уступка части права (требования) по обязательству, предмет исполнения по которому делим, не противоречит законодательству... первоначальный кредитор, если предмет обязательства, из которого уступается право (требование), делим, вправе уступить новому кредитору принадлежащее ему право (требование) к должнику как полностью, так и в части». Таким образом, если дольщик не выплатил полную цену квартиры, то ему придется одновременно с соглашением об уступке прав требования заключать договор о переводе долга на нового участника долевого строительства по правилам статей 391, 392 ГК РФ, т.е. с согласия кредитора-застройщика.

Не допускается уступка гражданам прав требования по договорам, которые заключены юридическими лицами или ИП и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме (п. 3 ст. 1 Закона № 214-ФЗ). Из этого следует, что дольщик - коммерческая организация «уступить» квартиры гражданам до окончания срока строительства с соответствующей «наценкой» не вправе, ей придется оформить эти квартиры в свою собственность. Дольщики-физлица, проинвестировав на раннем этапе строительства несколько квартир, могут впоследствии уступить права на них любым третьим лицам.

 

Статья 4 Закона об участии в долевом строительстве называет существенные условия данного договора. К ним относятся:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок её уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

Например, в Письме ПФР от 1 октября 2001 г. № BП-09-25/-7938 «О существенных условиях договоров долевого участия в строительстве» договор долевого участия в строительстве приравнивается к договору простого товарищества (ст. 1041 ГК РФ). Его существенными условиями являются:

- условие о вкладах сторон

Необходима денежная оценка вкладов, внесенных сторонами по договору простого товарищества. В условиях договора следует четко прописывать размер внесенных вкладов в денежном выражении и соответственно размеру внесенных вкладов следует определить доли сторон по договору простого товарищества в возводимом строительном объекте. В случае непроработки условий договора о размерах и денежной оценке вкладов сторон по договору простого товарищества и возникновения между ними спорного правоотношения спор между сторонами по договору простого товарищества будет разрешаться с учетом пункта 2 ст. 1042 ГК исходя из признания вкладов товарищей равными по стоимости, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из фактических обстоятельств, причем бремя доказывания увеличения реального размера вклада будет возложено на истца.

- порядок внесения вклада сторонами по договору долевого участия

В соответствии с пунктом 16 постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.98 № 8 к недвижимому имуществу относятся только такие не завершенные строительством объекты, которые не являются объектом иных обязательственных прав. Поэтому условиями договора следует установить доли каждого из товарищей и порядка выдела долей в натуре после сдачи объекта в эксплуатацию. Кроме того, норма пункта 1 ст.1043 ГК РФ об общей долевой собственности товарищей является диспозитивной и будет применяться в случае возникновения спорного правоотношения, если из условий договора и существа обязательств не вытекает иного. При отсутствии четко прописанных в договоре условий о разделе объекта (выделе доли в натуре) раздел конкретного объекта (выдел долей в натуре) будет происходить в соответствии со статьей 252 Гражданского ГК РФ в зависимости от величины внесенного товарищами вклада. Пропорционально величине фактически внесенного вклада будут определяться доли сторон и в случае расторжения сторонами договора долевого участия.

Товарищество индивидуальных застройщиков «Онего-92» обратилось в арбитражный суд с иском к Министерству природных ресурсов Республики Карелия о признании 19/25 доли в праве общей долевой собственности на помещение гаражных боксов общей площадью 2 700,6 кв.м в незавершенном строительством объекте. Решением суда в удовлетворении иска было отказано, постановлением апелляционного суда решение было оставлено без изменения, определением ВАС РФ в передаче дела в Президиум также было отказано, и дело было направлено на рассмотрение ФАС Северо-Западного округа для проверки в порядке кассационного производства правильности применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права. Данным судом дело было передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Карелия. Суд иск удовлетворил в части признания за истцом 28,37/100 доли в праве общей долевой собственности товарищества и Республики Карелия на помещения гаражных боксов общей площадью 2 700,6 кв.м в незавершенном строительством здании.

Ситуация такова, что между истцом (дольщиком) и Министерством образования Республики Карелия (заказчик) заключен договор на долевое строительство крытой стоянки. Минобразования заключило договоры подряда с различными организациями по строительству данного объекта. Затем Министерство образования предложило ТИЗ «Онего-92» завершить строительство гаражей своими силами или заключить договоры подряда со строительными организациями, оплатив выполненные работы за счет собственных средств. Истец заключил договоры подряда на выполнение указанных работ, и представил акты приемки выполненных работ и справки о стоимости выполненных работ.

Строительство завершено не было, объект в эксплуатацию не введен. Минобразования обратилось к Министерству государственной собственности и природных ресурсов Республики Карелия с просьбой изъять указанный объект незавершенного строительства и с учетом прав дольщиков распорядиться им по своему усмотрению. Объект был изъят. Право собственности на спорный объект незавершенного строительства было зарегистрировано за Республикой Карелия. Спорный объект был выставлен на торги.

В такой ситуации истец был вынужден обратиться в суд, полагая, что в результате внесения инвестиций в строительство объекта у него возникло право на долю в общей долевой собственности. Было проведено две экспертизы на предмет определения доли капитальных вложений. Суд сделал вывод о наличии права истца на долю в праве общей долевой собственности на помещения в незавершенном строительством объекте. При определении размера долей сторон суд ссылался на расчеты, произведенные экспертом в заключении с учетом внесенных экспертом изменений.

 

В случае невыполнения Застройщиком обязанности по передаче Дольщику его индивидуально-определенной доли, последний вправе обратиться в арбитражный суд с иском к Застройщику об истребовании своей доли. Если предмет договора индивидуально не определен, Дольщик вправе обратиться с иском о выделении доли из общей площади пропорционально внесенным им капитальным вложениям. Иск Дольщика будет удовлетворен, если дом не был заселен в установленном порядке другими лицами. При этом площадь выделяемой доли будет определяться по стоимости квадратного метра на момент выделения квартир. В случае неисполнения Застройщиком обязанности по строительству и передаче Дольщику квартиры, Дольщик по суду вправе: потребовать возврата внесенных им капитальных вложений; взыскать с Застройщика стоимость квартиры в полном объеме; обязать Застройщика приобрести и передать Дольщику аналогичную квартиру.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.

Договор долевого участия в строительстве может быть заключен в пользу третьего лица (статья 430 ГК РФ). По такому договору Застройщик обязан передать квартиру в построенном объекте не Дольщику, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу. Третье лицо вправе отказаться от прав по договору долевого участия в строительстве. Тогда этими правами может воспользоваться Дольщик.

Нередко на практике возникают такие случаи, когда деньги по договору дольщиком уплачены, но квартиры гражданам по договору не передаются, право собственности не регистрируется либо при регистрации права в регистрационной службе обнаруживаются противоречия между заявляемыми правами дольщика и уже зарегистрированными правами.

В таких случаях дольщику необходимо обратиться в суд. Предмет иска зависит от того, сдан ли в эксплуатацию дом или нет:

- если дом сдан в эксплуатации, то исковое требование будет о признании права собственности на квартиру;

- если дом в эксплуатацию не сдан, то исковое требование будет о признании права собственности на долю в праве на незавершенный строительством объект.

 

Отношения юридических лиц и (или) ИП, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) на договоре участия в долевом строительстве не основаны и регулируются Федеральным законом «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 № 39-ФЗ. Данный закон применяется, как правило, в случае строительства не отдельных помещений как объектов гражданских прав в одном объекте, а объекта целиком (здание, сооружение) или объектов производственного назначения. Если объект целиком оформляется в собственность одного лица, то следует руководствоваться именно инвестиционным законодательством.

Итак, Стехов И. В. и ООО «Орсайт» (Истцы) обратились в суд с исковым требованием к ЗАО «Калугаградосгроитель» (Ответчик) о признании за ними права на долю в незавершенном строительством жилом доме.

Имеется договор об инвестировании в строительство, по которому Стехов И.В. профинансировал строительство трехкомнатной квартиры площадью 64,71 кв.м в данном доме в сумме 287 000 рублей. Ответчик строительство жилого дома приостановил, и оставшиеся 56 376 рубля истец не внес.

Между соистцом ООО «Орсайт» и ответчиком заключен договор о долевом участии в строительстве жилья. Согласно этому договору ООО «Орсайт» профинансировал строительство 21 квартиры общей площадью 1495,85 кв.м. По договору ООО «Орсайт» подлежала передаче 71 квартира общей площадью 3282,2 кв.м, Со стороны ООО «Орсайт» все обязательства но договору были выполнены надлежащим образом, расчеты были произведены полностью.

В настоящее время жилой дом является объектом незавершенного строительства. По всей видимости, строительство жилого дома ответчиком прекращено и возобновлено не будет: срок действия разрешения на строительство истек в 2003 году, срок действия договора аренды земельного участка также истек.

Имея целью защиту своего права собственности на квартиру, истцы просили признать за Стеховым И.В. право на долю в данном незавершенном строительством жилом доме в размере 6471/659340, а за ООО «Орсайт» признать право на долю в данном незавершенном строительством жилом доме в размере 328220/651825.

Суд признал за истцом Стеховым И.В. права на 6471/659340 долей, а за ООО «Орсайт» права на 328220/651825 долей в праве собственности на неоконченный строительством жилой дом, основываясь на следующем:

  1. В соответствии с частью 1 статьи 130 ГК РФ объект незавершенного строительства относится к недвижимому имуществу;

  2. В силу части 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

  3. Не полная оплата строительства всей квартиры произведена не по вине истца. Оставшаяся сумма подлежит уплате после возобновления строительства дома;

4. Размер долей установлен судом в виде дроби, в числителе которой указана общая площадь квартир(ы) по договору об инвестировании в строительство, а в знаменателе - общая площадь жилого дома по строительному проекту.

 

В отношении жилых домов, состоящих в федеральной собственности (в том числе, находящихся в полном хозяйственном ведении предприятий и оперативном управлении учреждений, финансируемых из федерального бюджета), за исключением объектов молодежных жилых комплексов, строительство которых прекращено или приостановлено в связи с отсутствием в течение текущего года финансирования и обеспечения материально - техническими ресурсами, действует Положение о порядке передачи для завершения строительства не завершенных строительством жилых домов, утвержденному Указом Президента РФ от 10 июня 1994г. № 1181.

Такие объекты выставляются на инвестиционный или коммерческий конкурс. Также это касается и законсервированных и приостановленных строительством объектов (пункт 2).

Подробно коммерческого конкурса в данной главе мы касаться не будем - он проводится в случае принятия решения о продаже объектов.

Инвестиционный конкурс это конкурс на долевое участие в инвестировании строительства жилого дома в объеме средств, необходимых для достройки объекта, с обеспечением ввода его в эксплуатацию в установленный срок. Достройка объектов, переданных для завершения строительства, будет осуществляться с сохранением части имущественных прав первоначального заказчика объекта.

Перед началом инвестиционного конкурса определяются доли первоначального заказчика объекта и победителя (победителей) конкурса в праве общей долевой собственности на готовый к эксплуатации жилой дом. При определении доли в праве общей долевой собственности на готовый к эксплуатации жилой дом учитываются и не оплаченные заказчиком собственные или заемные средства подрядных организаций, затраченные при строительстве.

Указанные доли устанавливаются:

- в квадратных метрах общей площади - на жилые (кратно числу квартир) и нежилые помещения;

- в квадратных метрах - на места общего пользования.

При определении долей учитываются не только фактически произведенные затраты, но и предстоящие затраты для завершения строительства на дату проведения оценки в сопоставимых ценах. Доли определяются пропорционально. Также при определении долей может учитываться стоимость благоустроенного земельного участка и внутриквартальной (внутриплощадочной) инженерной инфраструктуры. Указанные доли оговариваются в условиях конкурса.

Доли первоначального заказчика объекта и победителя (победителей) конкурса в праве общей долевой собственности на готовый к эксплуатации жилой дом закрепляются в договоре на достройку объекта, который подписывается первоначальным заказчиком (либо уполномоченным органом) и победителем (победителями) конкурса. После завершения строительства объекта осуществляется в установленном законодательством порядке регистрация недвижимости.

Незавершенное строительство представляет собой совокупность строительных материалов и стоимость вложенного труда. Строительство объекта не завершено, объект инвестиционной деятельности не принят в эксплуатацию, а потому субъекты инвестиционной деятельности вправе лишь определить свои доли в имуществе, находящемся в общей долевой собственности, пропорционально размеру фактических вкладов строительства. Не следует путать определение доли во вложенных денежных средствах с долей в праве собственности на незавершенное строительство: если право собственности на спорный объект не зарегистрировано, данный объект не является объектом гражданского оборота и определить долю в праве собственности на этот объект невозможно.

В силу статьи 130 ГК РФ незавершенное строительство является недвижимым имуществом, поэтому право собственности на него подлежит регистрации в порядке, установленном статьей 25 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними». Такая регистрация осуществляется на основании документов, подтверждающих право на земельный участок, при наличии разрешения на строительство, проектной документации и иных документов, указанных в законодательных нормах.

В соответствии с пунктом 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.98 № 8 не завершенные строительством объекты не относятся к недвижимому имуществу, если они являются предметом действующего договора строительного подряда.

 

Судом было отказано в иске Соломко В.И. к ООО «Регионжилстрой» (Ответчик) с иском о признании права на долю, составляющую 197/1000 в долевой собственности на указанный объект незавершенного строительства (остальные дольщики были привлечены в качестве третьих лиц).

Ответчик начал строительство административного здания за счет привлеченных по договорам долевого участия в строительстве денежных средств граждан. Право собственности на этот объект незавершенного строительства зарегистрировано за ответчиком. В частности, между истцом, ответчиком и ИП был заключен договор долевого участия в строительстве. По условиям этого договора ответчик обязался по их заданию и за их счет организовать и обеспечить строительство административного здания и предоставить истцу и ИП «Ш» помещение. ИП «Ш» уступил истцу право требования указанного помещения.

Истец просит признать за ним право на 197/ 1000 доли в праве общей долевой собственности долевой собственности на объект незавершенного строительства. Размер доли определяет из общей суммы всех капитальных вложений. Ссылается на исполнение договора на долевое строительство и на заключенный с ИП «Ш» договор уступки права требования как на основания возникновения права долевой собственности. Однако установлено, что ни договор на долевое участие в строительстве от 04.04.2005 года № 55, ни договор уступки права требования от 09.03.2007 года, ни какие- либо иные договоры с участием истца и ответчика не были представлены на государственную регистрацию.

Судом в иске отказано по следующим основаниям:

  1. Поскольку договор на долевое участие в строительстве от 04.04.2005 года № 55 не прошел в установленном порядке государственную регистрацию, суд признает данный договор незаключенным.

В силу пункта 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

На основании статьи 17 Федерального закона договор участия в долевом строительстве и (или) уступка прав требований по такому договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (далее - территориальные органы Росрегистрации).

Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства, договора участия в долевом строительстве осуществляется в порядке, предусмотренном Законом о регистрации прав (пункт 1 статьи 16, статья 17 Федерального закона).

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору участия в долевом строительстве допускается только с момента государственной регистрации договора и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (пункт 2 статьи 11 Федерального закона).

  1. Достоверных доказательств размера всех инвестиционных вложений в объект незавершенного строительства не представлено. Истец не пожелал уточнить требования и поставить перед судом вопрос о признании за ним права долевой собственности на незавершенное строительство сообразно сумме произведенных вложений без определения размера этой доли в арифметическом выражении.

 

 

Расторжение договоров аренды с инвестиционными условиями. Судебная практика

 

 

По договору аренды (имущественного найма) в силу статьи 606 ГК РФ арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Как следует из определения договора аренды, условие об арендной плате относится к числу существенных условий любого договора аренды. Кроме того, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Государственными органами земельные участки могут быть переданы инвесторам в аренду на период проектирования и строительства по инвестиционному контракту, заключенному на основании проведенного открытого конкурса.

Инвестиционными условиями могут являться условия о размере и порядке внесения арендной платы; о сроках осуществления проектирования и строительства (если, например, земельный участок предоставляется для заключения договора аренды на инвестиционных условиях на срок проектирования и строительства).

Размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника (далее - федеральные органы исполнительной власти), если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:

а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

б) по результатам торгов (конкурсов, аукционов);

в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;

г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, о чем имеется Постановление правительства РФ.

Согласно пункту 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В силу статьи 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, если арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии со статьей 620 ГК РФ досрочное расторжение договора аренды возможно и по требованию арендатора, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором

Обратимся к судебной практике.

 

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу ООО «ПаркингИнвест» о расторжении договора аренды на инвестиционных условиях земельного участка.

Арбитражный суд удовлетворил иск по следующим основаниям:

  1. Между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству паркинга 21.01.2008 сроком действия до 15.05.2010. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

  2. Договором и дополнительным соглашением к нему стороны установили общий размер арендной платы, порядок и сроки ее внесения;

  3. У арендатора за период с 01.04.2009 по 30.06.2009 имеется долг по внесению арендной платы и процентов, а также долг по уплате неустойки, штрафа и пеней в размере 37 632 руб. 38 коп. Согласно представленному в материалы дела расчету ответчик своевременно не внес арендную плату в порядке и сроки, предусмотренные договором. За период с 01.04.2009 по 31.12.2009 размер долга составил 2 180 007 руб. 97 коп. Претензия истца с предложением уплатить задолженность по договору и явиться для заключения соглашения о расторжении договора оставлена ответчиком без ответа;

  4. Ответчик не исполнил обязанность по своевременному перечислению арендной платы за период более четырех месяцев, оставил без ответа претензию истца о погашении задолженности и не подписал соглашение о расторжении договора, суд правомерно удовлетворили иск КУГИ на основании ст. 619 ГК РФ.

 

 

Комитет обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ООО «Аранк» о взыскании 99 266 руб. 20 коп. штрафа за нарушение сроков осуществления инвестиционного проекта и о расторжении договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях.

Договор аренды на инвестиционных условиях земельного участка был заключен в соответствии с постановлением правительства Санкт-Петербурга от 25.10.2005 N 1655 «О проведении торгов на право заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях для проектирования и строительства гаража по адресу: Приморский район, Туристская улица, участок 9 (юго-западнее пересечения с улицей Оптиков)» и протоколом от 13.12.2006 о результатах торгов на право заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Истец просил расторгнуть договор аренды, поскольку ответчик не исполнял обязательств по сдаче объекта в эксплуатацию.

Согласно пунктам договора реализация инвестиционного проекта осуществляется поэтапно. Договором был установлен размер ответственности в виде пени за нарушение сроков срока реализации инвестиционного проекта. Нарушение этого пункта в силу договора являлось основанием для расторжения договора аренды.

В адрес ответчика была направлена претензия, в которой истец уведомлял ответчика о неисполнении последним обязательств по сдаче объекта в эксплуатацию, о необходимости уплатить штраф в размере 99 266 руб. 20 коп. и предлагал явиться в Управление (агентство) недвижимого имущества Приморского района для заключения соглашения о расторжении спорного договора.

Ответчик утверждал, что земельный участок для строительства был предоставлен ему с нарушением требований статьи 30 Земельного кодекса РФ и неисполнение им обязательств по разработке проектной документации в установленный договором срок явилось следствием неисполнения арендодателем встречных обязательств по выдаче разработанного и утвержденного в установленном порядке градостроительного плана земельного участка.

Иск удовлетворен частично: взыскано 50 000 руб. штрафа, расторгнут договор аренды, - по следующим основаниям:

  1. Согласно пункту 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

  2. В соответствии со статьей 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

  3. В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

  4. Факт неисполнения ответчиком обязательств по сдаче объекта в эксплуатацию подтверждается материалами дела, арендодатель правомерно начислил пени за нарушение срока реализации инвестиционного проекта.

  5. Исходя из анализа всех обстоятельств дела и оценки соразмерности заявленной суммы пеней, возможных финансовых последствий для каждой из сторон, суд пришел к выводу о наличии оснований для уменьшения штрафных санкций, что не противоречит нормам материального права;

  6. В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором. Так, договором предусмотрено право арендодателя требовать расторжения договора при нарушении сроков завершения строительства;

  7. Доказательства обращения ответчика к истцу с целью изменения или расторжения договора в связи с наличием существенных препятствий к его исполнению и доказательства уведомления истца о наличии таких препятствий ответчиком не представлены. Ответчик не представил доказательств своевременного обращения в Комитет по градостроительству и архитектуре за выдачей градостроительного плана земельного участка, а также обжалования действий (бездействия) государственного органа в случае нарушения его прав и законных интересов. Ответчик также не представил доказательств обращения в компетентные органы за выдачей технических условий в порядке, установленном Правилами определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.02.2006 N 83.


Поделись с друзьями



Рекомендуем посмотреть ещё:



Признание права собственности на земельный участок под жилым Пожелания в прозе с днем рождения для племянницы

Признание права собственности на жилой дом и постройки Признание права собственности на жилой дом и постройки Признание права собственности на жилой дом и постройки Признание права собственности на жилой дом и постройки Признание права собственности на жилой дом и постройки Признание права собственности на жилой дом и постройки Признание права собственности на жилой дом и постройки Признание права собственности на жилой дом и постройки

ШОКИРУЮЩИЕ НОВОСТИ